全国楼市跌幅继续扩大，下半年能否止跌？

如何提振购房者、房企等市场主体投资信心，各方都在等待需求端、供给端政策进一步落地。中房报记者 许倩 北京报道楼市复苏前景变得不明朗起来。7月17日，国家统计局最新数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，跌幅较1～5月扩大0.7个百分点；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，跌幅较1～5月扩大4.4个百分点；商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%，涨幅较1～5月缩减7.3个百分点。简单测算得出，2023年上半年全国商品房均价为10601元/平方米，比1～5月下滑1.12%。全国楼市出现量价齐跌态势。当召开的2023年上半年国民经济运行情况新闻发布会上，多位媒体记者对于房地产投资增速持续下滑表现出疑问。对此，国家统计局新闻发言人付凌晖回应道，房地产市场总体上还处于调整阶段，但是与去年相比，今年上半年房地产市场整体呈现企稳态势，无论是房地产开发投资、销售还是房地产企业资金来源，都比去年有所改善。随着房地产市场调整到位，房地产市场将逐步企稳，房地产投资数据也会得到改善。同日，国家统计局还发布了2023年上半年经济运行数据，呈现恢复向好态势。初步核算，上半年国内生产总值同比增长5.5%，比一季度加快1个百分点。其中，服务业增加值同比增长6.4%，比一季度加快1个百分点；社会消费品零售总额同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点。也就是说，当前房地产成为拖累经济运行的主要因素。2023年上半年，全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.8%。分领域看，基础设施投资增长7.2%，制造业投资增长6%，唯独房地产开发投资下降7.9%。从影响房地产投资增速主要指标看，2023年上半年，房屋施工面积同比下降6.6%，降幅较1～5月扩大0.4个百分点；房屋新开工面积同比下降24.3%，降幅较1～5月扩大1.7个百分点。2023年上半年，全国土地市场呈现总量收缩、局部回暖态势。中指研究院数据显示，上半年，300个城市成交土地规划建筑面积同比下降32%，土地成交楼面均价同比上涨17%，土地出让收入同比下降20%。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，在年初房地产市场“小阳春”之后，3～6月份新房市场成交规模环比下滑，直接影响房企拿地信心，土拍热度连续下降。2023年下半年通常各地推地量大于上半年，房企竞争激烈程度减弱，加之房企没有成交规模快速回暖的预期，下半年土地市场热度或将继续回落。值得肯定的是，在保交楼政策推动下，2023年上半年房屋竣工面积同比增长19%。资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。2023年上半年，房企到位资金同比下降9.8%，降幅较1～5月扩大3.2个百分点。其中，国内贷款同比下降11.1%，跌幅扩大0.6个百分点；自筹资金同比下降23.4%，跌幅扩大1.8个百分点。这两项指标代表房企从银行贷款能力和发债能力，跌幅扩大反映出金融机构对房企风险担忧加大。值得注意的是，支撑房企现金流的主要资金来源——定金及预收款，2023年上半年为24275亿元，同比下降0.9%；1～5月这一数据还是同比增长4.4%；上半年，个人按揭贷款同比增长2.7%，1～5月这一数据为6.5%。这也印证了6月份房地产销售遭遇大幅度下滑。数据显示，今年以来，全国房地产市场在经历了2～3月积压需求的集中释放后逐步降温，6月30大中城市商品房成交面积同比下滑31.95%。房价下跌是市场不景气的最直观表现。从主要城市表现看，房价上涨城市数量大幅度减少。6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城市数量为31个，相比5月份减少了15个；只有7个城市二手房价格环比上涨，即9成城市二手房价格转为下跌，3月份二手房价格上涨城市数量达57个。其中，一线城市上海，6月份二手住宅价格环比跌幅达1.2%，领跌全国。6月份，房地产开发景气指数为94.06，已持续下滑5个月，且跌幅逐月扩大。一个必然的结果是，楼市去库存压力继续加大。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17%。其中，住宅待售面积增长18%，较5月末扩大2.1个百分点。2023年下半年，楼市能否走出下跌区间，重回复苏态势？这是业内都关心的问题。付凌晖表示，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端看，房住不炒政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端看，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。“从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。”付凌晖表示。下半场，市场博弈情绪将更为浓重。如何提振购房者、房企等市场主体投资信心，各方都在等待需求端、供给端政策进一步落地。